Adanya krisis dunia membawa trauma tersendiri bagi mayoritas orang. Banyak yang panik ketika telah terlihat tanda-tandanya. Pada September 2021, tanda-tanda krisis dunia sudah sangat nampak. Tidak ingin mengulang kesalahan yang sama dalam mengarungi krisis seperti sebelumnya. Orang-orang mulai mengantisipasi dengan melihat data. Mayoritas orang yang melek akan keuangan tengah bersiap menghadapi datangnya Krisis Evergrande. Ada prediksi yang menyatakan bahwa Krisis Evergrande akan seperti Krisis Lehman Brothers dan ada juga yang menyatakan sebaliknya. Namun, dunia masih tetap optimis bahwa krisis ini akan berbeda dengan Lehman Brothers yang mengakibatkan pasar keuangan jatuh. Sebelum membahas lebih jauh mengenai Krisis Evergrande, GIC akan memulainya dengan menjelaskan dari dasar tentang apa itu Krisis Utang Evergrande.

Apa Itu Krisis Utang Evergrande?

Evergrande adalah perusahaan real estate kedua terbesar di China. Perusahaan ini sedang dalam kesusahan membayar kreditor, dan pasar global merespon peristiwa ini dengan aktivitas sell off. Pada saat ini, utang Evergrande tercatat sebesar 305 miliar dolar. Masyarakat dunia, khususnya yang melek akan ekonomi dan keuangan mempertanyakan perihal bailout pemerintah dan apakah sebenarnya Evergrande terlalu besar untuk gagal. Dengan utang sebanyak 305 miliar dolar menjadikan Evergrande sebagai perusahaan real estate yang punya utang terbesar di dunia. Utang ini menjadikan Evergrande sangat terkenal dengan cap perusahaan yang sedang di ambang bankrut. Berita tentang keadaan perusahaan ini telah menyebar ke pasar global dan membuat pasar global jatuh selama perdagangan hari Senin, 20 September 2021. Manajemen Evergrande sudah memperingatkan para investor bahwa perusahaan yang mereka kelola bisa gagal bayar dan lembaga pemeringkat Fitch mengatakan bahwa wanprestasi tampaknya akan terjadi. Sementara Moody's, mengatakan 'Evergrande kehabisan uang dan waktu'. Xu Jiayin mendirikan Hengda Group pada tahun 1996. Kemudian, dalam perjalanan perusahaan ini, sampai titik kepada pergantian nama menjadi Evergrande. Perusahaan ini berpusat di Shenzhen, China. Perkembangan perusahaan ini pesat selama booming perumahan China. Evergrande membeli tanah dan mengembangkan lebih dari 1.300 apartemen mewah di lebih dari 280 kota di seluruh China. Oleh karena penjualan perumahan melambat di beberapa tahun terakhir, utang Evergrande menjadi naik dan perusahaan diversifikasi ke sektor lain seperti kendaraan elektrik, olahraga sepak bola, dan bahkan botol air. Evergrande mempekerjakan 200.000 orang secara langsung dan tidak langsung yang bertanggung jawab atas kurang lebih 3,8 juta pekerjaan per tahunnya.

Kronologi Krisis Utang Evergrande

Regulasi pemerintah China di sektor properti telah meningkat seiring pemerintah mengontrol harga rumah yang melonjak dan pinjaman yang berlebihan. Pada tahun 2020, pemerintah China memberlakukan 'three red lines' pada pengembang tertentu untuk membantu mengekang tingkat utang, memaksa mereka untuk melakukan deleverage. Three red lines mensyaratkan:
  1. 70% plafon kewajiban terhadap aset (tidak termasuk hasil uang muka dari proyek yang dijual berdasarkan kontrak)
  2. Batas 100% atas utang bersih terhadap ekuitas
  3. Rasio pinjaman tunai terhadap pinjaman jangka pendek minimal satu
Syarat ini mengakibatkan Evergrande gagal dalam upaya menjual beberapa bisnisnya, bukti dari surat yang terungkap dari Evergrande ke pemerintah China pada September 2020 yang meminta bantuan atas krisis kas yang mereka hadapi, yang mana memercik peningkatan kekhawatiran investor. Estimasi ⅔ dari obligasi Evergrande adalah atas pemilik rumah prabayar untuk hampir 1,4 juta properti perumahan yang belum dikembangkan. Pemerintah juga sudah bekerja guna mengendalikan harga rumah, yang selanjutnya bisa berdampak pada pengembalian pengembang dan juga kemampuan membayar utang mereka. Perumahan merupakan sumber utama kekayaan rumah tangga di negara China dan apabila pemerintah berhasil membatasi harga properti rumah tinggal, pemegang hipotik yang ada dapat kehilangan ekuitas di rumah mereka. Saat ini, utang rumah tangga mencapai 62% dari PDB negara China. Sebagian besar utang ini diperoleh lewat hipotek perumahan. Ini yang menjadi salah satu alasan atas jumlah utang Evergrande yang begitu besar. Peraturan yang meningkat jumlahnya di China juga dapat menjadi penghalang untuk melanjutkan investasi asing seperti yang terlihat baru-baru ini ketika Blackstone membatalkan rencana untuk mengakuisisi SOHO China karena tinjauan peraturan yang berkepanjangan dari kesepakatan tersebut.

Dampak terhadap Pasar Keuangan

Awal tahun 2018, Bank Sentral China menyorot laporan ketidakstabilan keuangannya yang mana perusahaan seperti Evergrande bisa mengakibatkan resiko sistemik kepada sistem keuangan negara. Evergrande punya jaringan kontraktor yang besar dan bisnis lain dan bisnis lain di daerah yang berhutang uang dari pengembang. Dalam beberapa minggu terakhir, ketakutan telah meningkat ketika 128 lembaga perbankan dan 121 lembaga non-perbankan terpapar krisis Evergrande. Pada hari Senin, S&P 500 turun 2,24%, hari terburuk sejak Mei dan VIX, indeks yang mengukur volatilitas S&P, mencapai 26,7%, lompatan tertinggi sejak Mei. Ada juga kekhawatiran seputar dampak pada komoditas jika permintaan berkurang karena konstruksi yang melambat, dengan harga logam terpukul selama perdagangan pada hari Senin. Terlepas dari upaya Evergrande untuk mengangkat kepercayaan, dengan direkturnya berjanji untuk memenuhi tanggung jawab, pasar sekarang berharap ke pemerintah China untuk membendung penularan krisis.

Prediksi Dampak terhadap Ekonomi Dunia

Meskipun masih belum jelas apa yang akan terjadi pada Evergrande dalam beberapa hari mendatang, utang Evergrande saat ini mencapai $305 miliar. Hasil yang mungkin terjadi pada Evergrande termasuk kebangkrutan, perpisahan, pembelian, atau bailout oleh pemerintah. Yang jelas adalah bahwa dunia perlu memantau harga aset dan tingkat utang dengan cermat untuk menjaga kesehatan ekonomi global yang sudah rapuh.

Kebijakan Publik yang Dapat Diambil

Saat harga perumahan melonjak di area lain, dunia bisa belajar dari negara China dan gelembung perumahan di masa lalu guna mencegah krisis di masa datang. Laporan Emerging Horizons in Real Estate: An Industry Initiative on Asset Price Dynamic dari Forum Ekonomi Dunia menyarankan beberapa tindakan guna membantu menghindari gelembung aset real estate di masa depan: Data pasar: Otoritas pengatur perlu bekerja sama dengan industri real estate guna memberikan analisis, data, dan informasi pasar yang kuat dan tepat waktu, termasuk data yang berkaitan dengan pembiayaan pengembangan dan investasi real estate, dengan memperhatikan inisiatif global dan nasional yang telah berjalan. Transparansi dan pemahaman: Otoritas nasional dan internasional harus mengadopsi target untuk memberikan transparansi dan pemahaman yang lebih baik, yang didefinisikan secara luas, di seluruh pasar real estate dan pasar terkait untuk sekuritas dan derivatif. Dampak kebijakan eksternal: Industri real estate harus terlibat kerja sama dengan pemerintah dan pembuat kebijakan di tingkat global, nasional dan lokal tentang dampak kebijakan publik pada sektor real estate. Lembaga kliring informasi (“hub”): Sebuah platform harus dibuat untuk melacak dan mengkomunikasikan kebijakan baru yang signifikan dan penelitian terbaru kepada pembuat keputusan senior di sektor real estate, perbankan dan keuangan, dan kepada pembuat kebijakan sektor publik untuk menangani area seperti perkembangan pasar derivatif dan reformasi sektor perbankan global dan nasional. Pasar negara berkembang: Opsi kebijakan khusus diperlukan oleh ekonomi pasar negara berkembang (EME); Forum Ekonomi Dunia harus menyediakan platform pertemuan untuk mengatasi masalah spesifik yang timbul dari volatilitas harga aset di EME. Demikian pembahasan mengenai “Krisis Evergrande: Dampak terhadap Ekonomi dan Pasar Keuangan”. Jangan lupa cek artikel GIC lainnya seputar forex dan keuangan hanya di Jurnal GIC. Pastikan juga cek peluang mendapatkan uang tambahan dari GIC lewat Jumat Barokah, dan Affiliate.